Balance 2021
Ignacio Pellizzón
El mercado inmobiliario en el Gran Rosario estuvo muy movidito después del parate absoluto por la pandemia. Los signos de recuperación se evidencian no solo en las obras que se ven por la ciudad, sino también en la cantidad de operaciones registradas. Además, una importante baja de las unidades en dólares impulsó que muchos compradores se volcaran no ya a la histórica vedette del mercado como eran los departamentos, sino a casas en barrios y terrenos bien ubicados. El 2022 pareciera acercarse con varios cambios bajo el brazo, incluyendo los aumentos de precios.
A un año y medio de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres, los resultados no son los esperados. Por el lado de los propietarios, muchos optaron por pasar sus inmuebles a la venta ante la falta de rentabilidad, y los inquilinos, por su parte, se vieron perjudicados en los inicios y renovaciones de contratos con aumentos considerables (entre 60% y 80% según un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz – CESO) al estar no contemplados por la nueva ley. Por eso, es probable que el año que viene se la mande al freezer para retocarla.
La pandemia tuvo su rol predominante. Generó que muchas personas se volcaran a buscar espacios más amplios y con jardín o patio. Llos departamentos dejaron de liderar el podio de lo más vendido para darle paso a las casas en zonas residenciales y a terrenos en localidades del Gran Rosario con ubicaciones estratégicas, no sólo para construir vivienda familiar, sino también empresas desarrolladoras.
Pese a la recuperación que demuestra el mercado, sigue habiendo una enorme falta de financiamiento para compra-venta de inmuebles con créditos a mediano y largo plazo. Es, sin dudas, la gran deuda pendiente que viene reclamando el sector que detecta que en el resto de los países de Latinoamérica sobran este tipo de herramientas.
Repunte con cambios
El 2021 "ha sido un año que estuvo por encima de lo que pasó en 2020". "Vimos en forma gradual una recuperación en sectores comerciales, que había sido muy dura la caída por la pandemia el año pasado", indicó a Mirador Provincial el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) e integrante del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI), Andrés Gariboldi.
La demanda estuvo orientada, más que nada, "en los consumidores finales". No estuvo "el inversor", que era el que acompañaba principalmente a los departamentos destinados a renta, pero "sí hubo un movimiento importante en lo que respecta al sector de casas en áreas residenciales", evidenciando la búsqueda de espacios verdes y esparcimiento.
Y, algo que generó muchas operaciones también, es "la demanda de buenos terrenos" que estén ubicados en zonas estratégicas, es decir, que tengan buenas localizaciones, pensando sobre todo "las empresas constructoras que el año que viene será un año positivo", destacó.
También vimos un mercado inmobiliario en cuanto a ventas, "un poquito mejor" que el año anterior. Esto se vio reflejado en la cantidad de escrituras registradas. "Son cifras con características similares a las del 2019", previo a la llegada del Covid-19.
De cara al 2022, "somos optimistas", se esperanza Gariboldi. Seguramente "vamos a tener mayor cantidad de locales comerciales ocupados", porque "estamos notando una reactivación", en diversos sectores, sobre todo en los barrios.
Entendiendo que puede darse la recuperación que prevemos, es muy probable que "los costos se puedan incrementar en dólares dada la mayor demanda", habida cuenta que este año "cayeron entre un 25% y 30%" en moneda estadounidense. Además, hay que contemplar los incrementos en los costos de los materiales de la construcción, que seguramente influirán en el precio final.
Algo que insistió Gariboldi es que sería muy importante que se pudiera pensar para el futuro, la "creación de alguna herramienta financiera" destinada a inmuebles para mediano y largo plazo, "como sucede en el resto de Latinoamérica".
Ley de alquileres, punto y aparte
El titular de Cocir fue muy concreto: "Vimos una disminución de la oferta en lo que respecta a alquileres de vivienda, sobre todo afectado por la sanción de la nueva Ley de Alquileres a nivel nacional, con respecto al plazo de contratos por tres años y las actualizaciones anuales reguladas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)".
En este sentido, es muy probable que el 2022 llegue con una reforma de la Ley, dado que es un tema que tanto la oposición como el oficialismo lo tienen en agenda. La intención es poder lanzar al mercado mayor cantidad de unidades para alquilar, algo que escaseó fuertemente este año.
Lo curioso que ocurrió a lo largo del 2021 es que, pese a que en la ciudad hay cada vez más edificios levantándose, la oferta de departamentos para alquiler disminuyó. El fenómeno comenzó a detectarse desde que entró en vigencia la nueva normativa a nivel nacional el 1° de julio de 2020.
Desde Cocir señalan que en el primer año de vigencia de la ley aproximadamente "un 25% de los inmuebles pasaron de estar en el mercado locatario a la venta", con una posibilidad de que la tendencia siga acrecentándose en los meses venideros, algo que está provocando un cuello de botella.
El drama se ve reflejado en que en Rosario, conforme a los datos aportados por la ONG Concejalía Popular a Mirador Provincial, en los últimos 20 años se duplicó la demanda de inquilinos, es decir, creció notablemente la cantidad de personas que necesitan alquilar una vivienda.
En concreto, mientras en el 2001 había un 18% de la población que alquilaba, en 2021 el porcentaje alcanza al 33%, aunque resta confirmar detalladamente la cifra con el próximo Censo Nacional de Población y Vivienda, que se prorrogó por la pandemia para el 18 de mayo de 2022.
Asimismo, según establece el último informe nacional del 2010, en Rosario había 948.312 habitantes, cuando en 1980 el censo arrojó que la población total de la ciudad alcanzaba las 909.397 personas, y solamente el 16% de los ciudadanos alquilaban.
Lo que exponen estas cifras es que en las últimas dos décadas se multiplicó por el doble la cantidad de personas que necesitan alquilar en la ciudad. Y, en base a los censos nacionales, no aumentó en el mismo porcentaje la densidad poblacional de Rosario.
Es decir, que mientras más edificios se construyen más demanda de alquiler de propiedades hay, pero no estarían yendo de la mano con la regla básica del mercado: con más oferta, precios más económicos. Particularmente, en el último tiempo, se da el fenómeno inverso.
Detalles de una ley controversial
Con la nueva ley 27.551 de alquileres, aquellos que hayan firmado su contrato de alquiler en julio de 2020 tuvieron este mes (julio) el primer aumento anual determinado por el índice para contratos de locación (ICL).
Este número es publicado por el Banco Central todos los meses y pondera en partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
El aumento de los alquileres en julio se ubica en el 41%. A través de la ley 27.551 de alquileres, los aumentos en rigen por la evolución del índice para contratos de locación, que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de inflación y de salarios promedio.
La nueva reglamentación estableció que el contrato mínimo de alquiler son tres años y que se puede pedir un solo mes de depósito. La reglamentación, que fue publicada en el Boletín Oficial, también determinó que desde el 1º de marzo de 2021 se debieron registrar todos los contratos de alquiler en AFIP.
Además, el propietario tiene 15 días para registrar el contrato desde la fecha que haya firmado. El inquilino también podrá hacerlo. Según la nueva ley, la intermediación de la inmobiliaria solo puede estar a cargo de un profesional matriculado conforme la legislación local.
Con respecto al nuevo pago, deben abonar el nuevo aumento los inquilinos que hayan firmado un contrato de alquiler bajo la nueva ley de alquileres que rige desde julio del 2020. Ellos tendrán que pagar acorde a la actualización anual bajo el índice para contratos de locación.
A su vez, la nueva ley determina que el inquilino puede hacer uso de una gama más amplia de garantías: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; fiador solidario; garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
El Congreso puso la lupa
Fue el propio presidente de la Nación, Alberto Fernández, quien le pidió a Sergio Massa, titular de la Cámara de Diputados, que revisara la actual Ley de Alquileres (N° 27.551). Se trata de una clara señal de que su sanción y entrada en vigencia, desde julio último, sólo aportó incertidumbre y dudas a propietarios e inquilinos. Es que el método de ajuste (anual y no semestral como antes) que introdujo esa legislación hizo elevar las renovaciones de contrato y los precios en más de 50% a poco de concluir 2021.
Es un secreto a voces que la normativa no logró lo esperado. Los inquilinos hacen malabares para conseguir unidades y deben pagar aumentos que golpean duramente el bolsillo cuando se renuevan los contratos; y los propietarios, ante tanta desconfianza y la extensión de los contratos a tres años (en vez de a dos, como era antes), retiraron sus unidades del mercado locativo.
El contexto también empujó a que haya más de 160.000 inmuebles en venta y falten viviendas para alquilar, otra distorsión para un mercado inmobiliario que viene complicado desde hace varios años.
El 2022 será un año clave para ver cómo la política maneja la agenda en pos de evitar que el cuello de botella inmobiliario se siga profundizando y que el mercado pueda encontrar un equilibrio que colabore a que la situación de quienes necesitan alquilar pueda ser más benefactora de lo que fue este último ciclo.
